Recul de l’abordabilité des logements dans le Grand Montréal
Bien que le taux d’inoccupation des logements ait atteint, en 2025, son plus haut niveau depuis 2021, les logements les plus abordables restent les moins disponibles et la hausse des loyers s’accélère, souligne l’Observatoire Grand Montréal de la Communauté métropolitaine de Montréal (CMM) dans sa plus récente note.
Pour la première fois depuis 2021, le taux d’inoccupation des logements de la région métropolitaine de recensement (RMR) de Montréal s’approche de 3 %, ce qui est considéré comme le seuil d’équilibre. Ainsi, un taux de 2,9 % a été noté en 2025, un bond appréciable par rapport au 1,5 % atteint en 2023. Pour l’agglomération de Longueuil, ce taux est à 2,7 %, lui aussi en hausse depuis 2024. Cependant, ce pourcentage était de plus de 4 % en 2016, le plus haut taux d’inoccupation du grand Montréal. Avec 2,7 % en 2025, c’est aujourd’hui le plus bas.
Dans le grand Montréal, les logements les plus abordables demeurent toutefois largement sous le seuil d’équilibre avec un taux d’inoccupation de 1,2 %. Les logements du 2e tercile (loyer moyen) affichent, pour leur part, un taux d’inoccupation de 2,7 %, contre 4,4 % pour les logements dont le loyer est élevé.
L’abordabilité en recul
Malgré une disponibilité des logements en hausse dans toutes les gammes de prix, l’abordabilité a continué de reculer dans la région métropolitaine de Montréal. En effet, les loyers les plus abordables ont grimpé de 12,4 % en 2025, alors que le loyer médian a augmenté de 19,4 %. Les loyers plus chers ont, pour leur part, connu une hausse de 10,5 %. Cette progression est principalement due au segment des logements de deux chambres, dont le loyer médian a bondi de 25 % en 2025. En s’accumulant, les hausses des dernières années ont eu un effet important sur le loyer moyen qui, en 2025, était supérieur d’environ 35 % à celui d’avant la pandémie, ce qui représente une augmentation de 454 $ par mois. « Concentrées sur le segment supérieur au cours des années précédentes, les hausses de loyer touchent maintenant aussi les logements les plus abordables, ce qui a un impact direct sur un nombre croissant de ménages », note l’Observatoire Grand Montréal.
Hausse de loyer
En 2025, avec un loyer mensuel moyen de 1 346 $ pour un appartement de deux chambres, la RMR de Montréal se classe au 7e rang des régions les plus abordables parmi les 42 RMR canadiennes. Toutefois, les hausses de loyers enregistrées depuis 2018, qui représentent une progression annualisée de 7,5 %, placent la région métropolitaine de Montréal au 7e rang des 36 RMR canadiennes comparées qui ont connu la plus importante variation du loyer moyen.
L’écart de prix entre les logements vacants et occupés a par ailleurs rétréci au cours de la dernière année. Alors que le loyer des logements occupés a poursuivi sa progression en 2025, le loyer des logements vacants a diminué sous l’effet probable de la hausse du taux d’inoccupation. Le loyer mensuel médian des logements vacants (1 471 $) reste toutefois supérieur de 22,6 % à celui des logements occupés (1 200 $).
Face à la hausse persistante des loyers et à la rareté des logements abordables, la CMM mise, avec le Plan métropolitain d’aménagement et de développement (PMAD) 2026-2046, sur une accélération de la construction de logements hors marché afin de rétablir durablement l’abordabilité du marché résidentiel dans le grand Montréal. Le PMAD vise ainsi à atteindre, d’ici 2046, une offre de 20 % de logements locatifs hors marché et un taux d’inoccupation de 5 %. (Source : Observatoire Grand Montréal)